本文摘要：概要：近两年来，由于美国的次贷危机而引起的全球经济危机，我国的房地产行业也没能幸免于难，为什么商品房价格不会经常出现这种么大的鲜明呢?这毫无疑问与商品房定价具有密切关系。为了能使更加多的消费者理解这一现象，也为了使商品房开发商能身体健康发展，更佳地趋利除弊，回应一些消费者回应价格形式的种种模糊认识，笔者现企图对商品房工程进度价格的内涵、性质和特点，以及这种价格形式的局限性和对策展开非常简单的分析。

概要：近两年来，由于美国的次贷危机而引起的全球经济危机，我国的房地产行业也没能幸免于难，为什么商品房价格不会经常出现这种么大的鲜明呢?这毫无疑问与商品房定价具有密切关系。为了能使更加多的消费者理解这一现象，也为了使商品房开发商能身体健康发展，更佳地趋利除弊，回应一些消费者回应价格形式的种种模糊认识，笔者现企图对商品房工程进度价格的内涵、性质和特点，以及这种价格形式的局限性和对策展开非常简单的分析。　　关键词：经济危机；商品房；工程进度价格 　　 　　商品房定价充满着复杂性和玄机性，除了市场供需关系决定因素外，还要不受政策调控、拿地价格、规划容积率、建材自由选择、地段方位、车位容量、设施设施、交通状况、户型设计、物业管理、品牌效应等因素的影响。　　 　　一、商品房价格构成的种类 　　 　　在商品房价格形式上，主要有现房价和期房价两种。

以河北省石家庄“博雅庄园”住宅小区为事例，开发商回应楼盘的价格形式展开了大胆创意和偿试。其方法是首次在商品房销售中实行“工程进度价格”，通过大量的调查研究、较为测算，最后完全一致指出这种价格形式具备科学性、合理性和可操作性，方案发售后迅速被社会和购房者所拒绝接受，销售工程进度显著减缓，商品房施工所需的现金流紧绷问题获得解决问题。

　　所谓商品房的工程进度价格，就是价格随着商品房施工形象工程进度的变化而变化。这种商品房价格形式如同其它新事物经常出现时一样，在销售过程中也听见很多有所不同的声音。

　　下表是“博雅庄园”住宅小区一期商品房工程进度价格表： 　　 　　解释：此商品房为六层半电荷梯的砖混结构，价位低于的是二层；三高的是六层，因六层半是复式房、并赠送给阳台；一层房价低于二层房价，因一层追赠小院。缴付比例：在主体施工在未竣工之前，首付款为50％，如主体施工完了再行投购房合约则按80％缴付，如房屋完工再行签下则几乎是100％的现房价。

　　 　　二、商品房工程进度价格形式的内涵 　　 　　按照劳动价值学说，房屋价格是房屋修建经营过程中全部社会必要劳动花费所构成的价值反映，价格环绕价值上下波动。该公司在2000年的期房平均价格是2780元，现房平均价是3300元，两者差距的520元是计划成本的利息支出和减少适当的销售税金差异导致的，当然也还包括开发商一部分惠及。从理论上谈继续执行工程进度房价是有一定的道理的，价格随着工程形象工程进度上涨，是近于合理的，合乎价值规律，也就是说，工程进度就越慢，资金投入也就越大，即价格离价值就就越将近，为了解释工程进度价格的合理性，我们来研究一下3300元现房价格包含中的计划成本各项目、利息支出、税金、利润所占到比例情况。

闻下表格： 　　 　　按价值与价格一般关系而论，商品房作价原则，不应以价值为依据，以计划成本为主要内容。从价格构成来看，它还包括征地成本、前期费用、基础设施酬劳、建安成本(不含材料、设备)、设施开支、管理费用、销售费用、利息支出、及适当的税费利润。

从上述价格构成中，只有财务费用和税费、利润是变动成本，其它为固定成本。因为房地产业资金量必须相当大，开发商累积构成的自有研发经营基金不过占到开发量的30％左右，而这些资金又被经营房和周转房所闲置，所以商品房在预售前，开发商的现金流主要靠银行贷款或发售企业债券来解决问题，当对外开放商继续捐将近钱时，向一部分购房者惠及付息，也是一种自由选择。　　按财政部授予的《企业财务会计准则》的规定，利息支出可以必要入成本。

我们从下诏可以显现出，3300元的现房价的计划成本中298.33元的利息支出只占到计划成本的9.04％，这298.33元利息支出是怎样计算出来的呢?我们不妨追溯到一下计算出来依据和范围：以该开发商的“博雅庄园”住宅小区的电荷梯六层砖混结构的普通住宅为事例，建设工期18个月，从现金流投放递减的特点来看，一般情况下，必须三个阶段：第一个阶段为征地阶段，主要是处置地上地下附着物，迁坟、青苗补偿等，这大体要6个月时间；第二个阶段为前期打算阶段：主要是规划、勘探、设计、三通一平、支出、招标、护照、放线等，也必须1个月的时间；第三个阶段为建筑安装和竣工验收阶段，这要11个月时间，该开发公司根据当时银行贷款月息9.45‰的利息，按资金分段投放情况，编成出有如下计算出来表格： 　　 　　从下诏可以显现出2780元的期房价，只限于于动工前或工程形象工程进度到基础正负零前签订合同并预交50％购房款的购房者，否则、开发商就有所不同程度地为购房者拨付了一定数额的利息，影响了开发商的经济效益。

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